L’article 199 undecies D du Code général des impôts de la Collectivité de Saint-Martin constitue l’un des dispositifs fiscaux locaux les plus attractifs pour celles et ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf (ancien également sous certaines conditions).
Conçu pour soutenir la construction et répondre aux besoins en logements, il s’adresse exclusivement aux contribuables fiscalement domiciliés à Saint-Martin au sens de l'article 4 B du code général des impôts de Saint-Martin (CGISM) qui réalisent certains investissements, notamment dans le secteur du logement, sur le territoire de la Collectivité.
Cependant, certains contribuables dont l’essentiel des revenus est imposable à Saint-Martin (plus de 75 % du revenu mondial) peuvent également bénéficier du dispositif d’aide fiscale.
Ce dispositif est un outil stratégique pour sécuriser et optimiser un projet immobilier sur l’île.
Il est valable pour les investissements réalisés avant le 31 décembre 2030.
Pour en bénéficier, l’investisseur doit acquérir un logement neuf et choisir l’un des deux engagements suivants :– Occuper le bien en résidence principale pendant au moins 5 ans,
– ou le louer nu à l’année pendant 5 ans, à une personne extérieure à son foyer fiscal, pour en faire sa résidence principale.
Le mécanisme de calcul est simple et transparent. La base de réduction est plafonnée à 2 300 € par m² (pour 2025) et 2 800 € pour 2026, ce qui permet de limiter les dérives de prix tout en offrant une base solide d’optimisation fiscale. Cette base est ensuite amortie à hauteur de 20 % par an, avant application du taux de réduction : 25 % pour une résidence principale, 30 % pour une location nue.
À la clé : une diminution d’impôt substantielle, étalée sur 10 ans dans le premier cas, et 5 ans dans le second.
Pour 2025 (2 300 € du m2 de surface habitable)
Exemple 1 (2025) : Appartement neuf de 50 m² (résidence prinipale)
Base maximale : 50 × 2 300 = 115 000 €
Base annuelle : 23 000 €
Réduction en location : 25 % → 5 750 € par an pendant 10 ans
(soit 57500 € de réduction d’impôts au maximum)
Exemple 2 (2025) : Appartement neuf de 50 m² (mis en location nue)
Base maximale : 50 × 2 300 = 115 000 €
Base annuelle : 23 000 €
Réduction en location : 30 % → 6 900 € par an pendant 5 ans
(soit 34 500 € de réduction d’impôts au maximum)
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Pour 2026 (2 800 € du m2 de surface habitable)
Exemple 1 (2026) : Appartement neuf de 50 m² (résidence prinipale)
Base maximale : 50 × 2 800 = 140 000 €
Base annuelle : 28 000 €
Réduction en location : 25 % → 7 000 € par an pendant 10 ans
(soit 70 000 € de réduction d’impôts au maximum)
Exemple 2 (2026) : Appartement neuf de 50 m² (mis en location nue)
Base maximale : 50 × 2 800 = 140 000€
Base annuelle : 28 000 €
Réduction en location : 30 % → 8 400 € par an pendant 5 ans
(soit 42 000€ de réduction d’impôts au maximum)
Ce dispositif peut également être utilisé via une SCI transparente, sous certaines conditions.
Pour les textes officiels :
– Le Code général des impôts de la Collectivité de Saint-Martin,
– Les documents explicatifs de la Collectivité sur les avantages fiscaux locaux.
